개발행위허가 및 개발 비용 산정(주택, 상가, 창고, 공장등)
농지 및 산지등에 주택 및 상가등를 건축할때 개발비용 산정을 위한 참고자료입니다.
1. 입지조건
모든 토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 용도지역이 정해져 있으며
용도지역에 따라 설치가 가능한 시설이 규정되어 있습니다.
국토교통부에서 운영하는 토지이용규제정보시스템(토지이음)에서 확인 할 수 있습니다.
토지의 지목에 따라 농지법, 산지관리법과 건축법등도 저촉이 없어야 허가가 가능하며
관련법에 저촉이 없어도 토지의 상황(진입도로의 여부, 도로폭, 도로상태, 배수로 상태, 임목의 상태,
토지의 자연경사도등)에 따라 설치가 불가능 할 수도 있습니다.
토지를 구입해서 개발하고자 한다면 계약전에 원하는 시설의 설치가 가능한지 확인해봐야
낭패를 면할 수 있습니다.
부동산 말만 믿지말고 토목설계업체(토지 인허가업무), 건축설계업체에도 확인해보고 담당공무원에게도
확인이 필요합니다.
만약을 위해서 토지 매매계약서에 인허가가 불가능할 시 계약금 반환하고 계약을 해지할 수 있도록
단서 조항을 두는것도 필요합니다.
허가가 가능한지 가장 확실하게 알아보는 방법은 민원처리에 관한 법률에 의하여 사전심사청구를
신청하면 허가권자가 답변하도록 되어 있습니다.
이러한 절차는 복잡하고 전문지식이 필요하여 입지 여부는 전문가에게 상담하는게 좋습니다.
2. 설계 용역비
(1) 건축설계용역
건축설계는 건물의 용도, 층수, 구조, 설계 난이도등에 따라 용역비가 다르나 전원주택1동을 기준하여
500~700만원정도 소요된다고 보면 됩니다.
용역내용에는 구조,소방,전기,통신,설비,허가,착공신고등이 포함되어 있습니다.
(2) 건축감리비
감리용역비는 건축연면적*22,000원(2021년 기준)으로 산출하면 됩니다.
(3) 토목설계 및 개발행위인허가 도서작성 용역
임야를 개발시 1,000㎡를 기준으로 450만원정도이며 농지를 개발시 300만원정도입니다.
지역마다 다르며 설계난이도에 따라 다를 수 있습니다.
(4) 도시계획위원회의 심의
용도나 개발면적에 따라 심의 대상에 해당 할 수 있으며 단독주택,근생1종등은 제외대상입니다.
난이도나 면적에 따라 300~600만원정도 예상하면 됩니다.
심의 소요기간은 한달에 1~2번 있기 때문에 45일정도 걸린다고 보면 됩니다.
(5) 산지조사
산지(임야)를 개발시 산지편입면적이 660㎡이상이면 해당되며 1,000㎡를 기준으로 50만원정도 입니다.
임목본수, 수종, 흉고직경을 조사하여 허가조건 여부를 검토합니다.
(6) 재선충방재
산지(임야)를 개발시 개발지내에 소나무류가 존재하면 적절한 처리방법을 선택하고 처리 후 결과를
보고하는것으로 1,000㎡를 기준으로 100만원정도 입니다.
(7) 복구설계승인
산지(임야)를 개발시 산지편입면적이 660㎡이상이면 토목공사가 끝날쯤에
현장상황 및 토질에 적합한 공법을 선택하여 절성토면의 붕괴등을 방지하고자 훼손된 부분을 복구하는
절차로 산지부서에 별도로 복구방법을 승인받아 토목공사를 완성합니다.
비용은 1,000㎡를 기준으로 300~500만원정도 입니다.
(8) 사전재해영향성검토
용도지역에 따라 대상면적이 다르며 자연녹지지역, 생산녹지지역은 10,000㎡이상이며
관리지역에서는 30,000㎡이상이면 해당됩니다.
비용은 2,000만원정도 입니다.
(9) 소규모환경영향평가
용도지역에 따라 대상면적이 다르며 녹지지역, 계획관리지역은 10,000㎡이상이며
보전관리지역은 5,000㎡, 생산관리지역은 7,500㎡이상이면 해당됩니다.
비용은 2,000만원정도 입니다.
3. 공사비
(1) 토목공사비
토목공사에서 옹벽공사, 배수공사, 포장공사가 공사비에서 가장 큰 비중을 차지하고 있어 지형여건에 따라
공사비는 차이가 많으므로 예상하기가 곤란하나 평지이면 5만원/㎡, 약간의 성토나 절토가 필요한
지형이면 10만원/㎡정도의 공사비가 쇼요됩니다.
(2) 건축공사비
주택이면 150만원/㎡, 창고등은 75만원/㎡정도 소요되나 구조나 내외장재에 따라 차이가 많습니다.
(3) 기타공사비
상수도 인입공사 또는 지하수를 개발하여 용수로 사용해야 하는데 상수도인입공사는 30만원/m정도이며 지하수를 개발할 시 1000만원정도입니다.
차도나 보도에서 개발부지로 진입하는 도로를 개설할 시 도로점용허가를 받아 공사를 해야 하며 주택등 간단한 시설은
1000만원은 소요됩니다.
4. 세금
(1) 농지보전부담금
개발지내에 농지(전,답,구)가 포함되어 있으면 해당됩니다.
공시지가 × 30% × 농지면적
공시지가 × 30%가 5만원을 초과하면 5만원으로 계산합니다.
(2) 대체산림자원조성비
개발지내에 산지가 포함되어 있으면 해당됩니다.
단가는 준보전산지는 6,790원/㎡, 보전산지는 8,820원/㎡
(단가 + (공시지가 × 1%)) × 산지면적
공시지가 × 1%가 6700원을 초과하면 6700원으로 한다.
(3) 개발부담금
준공 후에 지목이 변경되는 면적이 도시지역에서는 990㎡, 도시지역외는 1,650㎡이상이면 해당됩니다.
준공 후 40일이내 개발비용내역서를 제출하고 5개월이 지나면 부과되며 부과일부터 6개월 이내에 개발부담금을 납부하여야 합니다.
((준공후 공시지가 - 허가시 공시지가) × 개발면적) - 개발비용) × 25%
개발비용에는 건축공사비를 제외한 공사비 및 용역비, 부과 기간의 정상지가상승분, 세금등이 포함됩니다.
요약하면 개발이익에서 25%를 세금으로 내라는 겁니다.
<예시>
